A taxa condominial é um assunto que gera muitas dúvidas. Essa taxa é a forma que o condomínio possui de custear as despesas do condomínio e melhorar a qualidade dos serviços oferecidos aos moradores. A seguir iremos entender como funcionam as taxas de condomínio, quais os tipos de taxas e como é calculado o reajuste da taxa condominial.
O que compõe a Taxa do Condomínio?
A taxa de condomínio é calculada a partir da soma das despesas ordinárias e extraordinárias.
Quais são os tipos de taxas de condomínio e para que servem?
Existem dois tipos de taxas, as ordinárias e extraordinárias, cada uma exerce uma função na organização das finanças do condomínio.
Taxas Ordinárias: têm a finalidade de pagar as despesas ordinárias de manutenção do condomínio como a piscina e academia, seguro, luz, água e gás das áreas comuns, pagamento do salário dos funcionários, reparos do dia a dia, despesas com equipamentos de prevenção contra incêndios, despesas administrativas e outras manutenções rotineiras.
Taxas Extraordinárias: são as taxas que não são rotineiras, elas têm a finalidade de pagar as despesas com reformas que afetem a estrutura integral do imóvel, aquisição patrimonial, benfeitorias e outras melhorias que valorizem o valor do edifício. O valor só será cobrado após a autorização da assembleia geral.
Como é calculada a Taxa Condominial?
Existem duas formas de calcular as taxas de condomínio. A primeira está prevista no Código Civil e funciona por meio de cálculo com base na fração ideal do condômino, ou seja, no tamanho da unidade de condomínio, dessa forma, se o condômino possui uma fração maior, consequentemente pagará uma taxa maior, pois será proporcional. Por isso que o Código Civil impõe o dever de conter a discriminação da fração ideal de cada unidade na Convenção de Condomínio
A segunda forma é a cobrança de taxa por unidade, nessa forma todos os condôminos pagarão o mesmo valor de taxa de condomínio, independente do tamanho da unidade.
Há também a possibilidade de aplicar as duas formas, um exemplo disso é o condomínio que divide as despesas ordinárias por unidade e as despesas extraordinárias por fração ideal.
O Código Civil permite que os condôminos escolham a forma de cálculo que se adéque às necessidades do condomínio, e caso não seja escolhida a forma prevista no Código Civil, ou seja, cálculo com base na fração ideal do condômino, é necessário que a forma escolhida seja descrita na Convenção de Condomínio.
Como é calculado o Reajuste da Taxa Condominial?
O reajuste da taxa de condomínio deve ser debatido e votado em assembleia, cujo quorum é a maioria dos presentes na reunião. Por isso, é importante que o síndico leve à debate todas as questões que interferem nas finanças do condomínio.
A seguir selecionamos alguns tópicos que precisam ser levados em consideração na hora de fazer o reajuste da taxa de condomínio:
- Situação financeira do condomínio: o síndico deve prestar contas à assembleia e expor a situação financeira do condomínio, caso as contribuições não estejam dando conta de custear as despesas é hora de fazer um reajuste da taxa condominial.
- Reformas futuras: deve ser discutido se o condomínio tem a necessidade ou interesse de iniciar alguma reforma extraordinária para melhoria do edifício, como por exemplo a pintura da fachada, reformas grandes nas áreas comuns, entre outras benfeitorias.
- Pagamento dos funcionários: É importante levar em conta a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, considerando férias, décimo terceiro salário e outros direitos trabalhistas.
- Despesas ordinárias de água e luz: É importante manter o controle das contas de água e luz do condomínio, para que não seja necessário efetuar reajustes grandes nas taxas condominiais.
- Contratação de serviços de manutenção: O pagamento das despesas com manutenção de áreas comuns, como piscina, academia, elevadores devem ser levados em consideração também.
- Inadimplência: É o principal problema enfrentado pelos condôminos e afeta diretamente no reajuste das taxas condominiais.
O que fazer caso os moradores do Condomínio não paguem a Taxa Condominial?
Um dos deveres do síndico é efetuar a cobrança das taxas de condomínio, dessa forma, o síndico deve saber quais são os melhores métodos de cobrança e aplicá-los para reduzir a inadimplência no condomínio.
Existem os métodos extrajudiciais de cobrança, como:
- Carta de cobrança: pode ser encaminhada por SEDEX, ou como carta registrada do condomínio, podendo também ser enviada por e-mail, lembrando sempre de manter a formalidade e o respeito com o condômino.
- Protesto: o síndico possui autorização da lei para requerer o protesto, pois é seu dever representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O protesto é um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino, nesse método o devedor tem um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito.
- Notificação: O síndico poderá enviar ao condômino inadimplente uma notificação contendo o valor da dívida, propondo a realização de acordo ou informando sobre a possibilidade de parcelamento, caso haja. Além disso, deverá estipular um prazo para pagamento e deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de cobrança de taxa de condomínio.
Caso o síndico não obtenha resultados com os métodos extrajudiciais, é hora de entrar em contato com um advogado para discutir sobre a abertura de ação judicial de cobrança, mas é importante se atentar para não perder o prazo, pois a cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos.
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