O Código Civil dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio e é dever do Síndico cobrar as contribuições dos condôminos. A taxa condominial é a principal contribuição, por isso é preciso compreender o que são, como são calculadas e outros pontos importantes.
O que é Taxa Condominial?
A taxa condominial é a contribuição cobrada de cada condômino para pagar despesas referentes às áreas comuns como: manutenção das áreas de uso geral do condomínio, serviços que precisam ser contratados no dia a dia e outras melhorias para o edifício.
O Código Civil impõe que a divisão das despesas será feita proporcionalmente entre os condôminos, ou que a Convenção de Condomínio poderá escolher outro modo de rateio que se encaixe melhor para determinado condomínio.
Quais são os Tipos de Taxas Condominiais?
Existem dois tipos de taxas condominiais: as ordinárias e as extraordinárias.
Taxas Ordinárias: têm a finalidade de pagar as despesas ordinárias de manutenção do condomínio como a piscina e academia, seguro, luz, água e gás das áreas comuns, pagamento do salário dos funcionários, reparos do dia a dia, despesas com equipamentos de prevenção contra incêndios, despesas administrativas e outras manutenções rotineiras.
Taxas Extraordinárias: são as taxas que não são rotineiras, elas têm a finalidade de pagar as despesas com reformas que afetem a estrutura integral do imóvel, aquisição patrimonial, benfeitorias e outras melhorias que valorizem o valor do edifício. O valor só será cobrado após a autorização da assembleia geral.
Como é calculada a Taxa Condominial?
O cálculo pode ser feito com base na fração ideal, ou seja, no tamanho da unidade de condomínio, dessa forma, se o condômino possui uma fração maior, consequentemente pagará uma taxa maior, pois será proporcional. Por isso que a lei menciona que na Convenção de Condomínio deve conter a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.
Outra forma é a cobrança de taxa por unidade, nessa forma todos os condôminos pagarão o mesmo valor de taxa de condomínio, independente do tamanho da unidade.
Há também a possibilidade de aplicar as duas formas, um exemplo disso é o condomínio que divide as despesas ordinárias por unidade e as despesas extraordinárias por fração ideal.
O Código Civil impõe em seu artigo 1.336 que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Então fica a cargo do síndico, junto aos condôminos decidir qual forma de cálculo se adequa melhor às necessidades do condomínio.
Como é calculado o Reajuste da Taxa Condominial?
Geralmente o síndico convoca assembleia no início do ano para discutir sobre as finanças do condomínio, nessa reunião o síndico deve aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. É nesse momento que o síndico precisa discutir sobre o reajuste da taxa condominial, se for necessário e o quórum para aprovação desse reajuste é a maioria dos presentes na assembleia.
Pontos que devem ser levados em consideração na hora do reajuste da taxa condominial:
- Reformas futuras: deve ser discutido se o condomínio tem a necessidade ou interesse de iniciar alguma reforma extraordinária para melhoria do edifício, como por exemplo a pintura da fachada, reformas grandes nas áreas comuns, entre outras benfeitorias.
- Situação financeira do condomínio: o síndico deve prestar contas à assembleia e expor a situação financeira do condomínio, caso as contribuições não estejam dando conta de custear as despesas é hora de fazer um reajuste da taxa condominial.
- Pagamento dos funcionários: é importante levar em conta a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, considerando férias, décimo terceiro salário e outros direitos trabalhistas.
- Despesas ordinárias de água e luz: é importante manter o controle das contas de água e luz do condomínio, para que não seja necessário efetuar reajustes grandes nas taxas condominiais.
- Contratação de serviços de manutenção: o pagamento das despesas com manutenção de áreas comuns, como piscina, academia, elevadores devem ser levados em consideração também.
- Inadimplência: é o principal problema enfrentado pelos condôminos e afeta diretamente no reajuste das taxas condominiais.
O que fazer caso os moradores do Condomínio não paguem a Taxa Condominial?
Caso os condôminos deixem de pagar a taxa condominial é dever do síndico efetuar a cobrança dos valores atrasados.
Primeiro ele pode utilizar métodos de cobrança extrajudicial como envio de carta de cobrança, protesto e notificação do condômino inadimplente.
Se as tentativas de cobrança extrajudicial não funcionarem, o síndico pode recorrer à cobrança judicial. É recomendável que não demore muito tempo para decidir se ajuizará ação ou não, pois o prazo prescricional para cobrança de dívidas condominiais é de cinco anos e o ideal é que a dívida seja cobrada o quanto antes.
Para saber mais sobre cobrança judicial de taxas de condomínio, acesse o nosso artigo sobre o assunto.
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