O Condomínio caracteriza-se como uma comunhão de interesses, pela qual são rateadas as despesas para que tais interesses sejam alcançados, sejam eles voltados a segurança patrimonial coletiva, convívio, lazer, entre outros, portanto, o Condomínio não possui interesse de obter lucro como as sociedades empresárias.
Justamente por esse motivo é que há a impossibilidade de aplicação das regras de direito civil relacionada a sociedade empresária/consumidor ao Condomínio, uma vez que a relação entre o Condômino e o Condomínio não é uma relação de consumo.
Mas qual o motivo de se fazer o paralelo entre relação de consumo e a relação condômino x condomínio?
É que aquele entendimento difundido sobre os avisos de que “o estabelecimento não se responsabiliza por danos e furtos ocorridos” apesar de não ter validade para estabelecimentos comerciais com relação de consumo, possui validade para o Condomínio.
Inclusive, conforme será exposto, não há sequer a necessidade de o Condomínio avisar que não se responsabiliza por danos e furtos.
Para surgir o dever de indenizar, é necessário que ocorra o dano (furto ou dano); a conduta culposa do agente; e o nexo de causalidade entre um e outro. No caso de danos e furtos em Condomínio, “a priori”, a penas o dano se apresentaria!
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e majoritariamente pelos Tribunais de Justiça dos Estados, para que o condomínio possa ser responsabilizado por danos ou furtos ocorridos, é necessário que exista cláusula expressa prevendo tal responsabilidade na convenção de condomínio ou no regimento interno
O fato de estacionar o veículo na vaga de garagem ou manter pertences pessoais em área comum, por exemplo, não gera a transferência do dever/direito de guarda desses bens do morador ao condomínio, principalmente pelo fato da vaga de garagem ser uma área privativa agregada à unidade autônoma.
A existência de porteiro ou vigia não permite a conclusão de que o condomínio estaria assumindo a responsabilidade pela guarda dos bens privados a ponto de atribuir ao condomínio a responsabilidade por eventuais subtrações ou danos.
Porém, há entendimento de que o condomínio é responsável por furtos e danos quando há a utilização de modernos sistemas de segurança e/ou contratação de guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança armada.
Isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real, a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas assumidas pelos condôminos que custeiam por meio da conta condominial mensal paga.
Porém esse é um entendimento minoritário e que não predomina no judiciário, pois de forma majoritária o entendimento é que a responsabilidade do condomínio só será configurada quando prevista expressamente em convenção, regimento interno ou, no mínimo, assumida em Assembleia Geral.