A Lei dos Condomínios, Lei nº 4.591/1964, foi criada para regular o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Durante muito tempo ela foi a principal lei que tratava de condomínios, até o surgimento do Código Civil, em 2002, que passou a ser superior às demais leis sobre o assunto.
A seguir estão listados os principais pontos que os síndicos precisam saber sobre a Lei dos Condomínios e que podem auxiliar na sua compreensão.
Da Convenção de Condomínio
A Lei dos Condomínios dispõe que os proprietários deverão elaborar a convenção de condomínio por escrito, bem como o competente registro desta no Registro de Imóveis. A aprovação da convenção de condomínio ocorrerá com as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 dos condôminos.
Segundo a Lei dos Condomínios, a Convenção deverá conter:
- A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas e o destino das diferentes partes;
- O modo de usar as coisas e serviços comuns;
- Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas;
- Explicação sobre a administração do condomínio, como o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, os deveres do síndico, o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos e o quorum para os diversos tipos de votações;
- A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.
Das Despesas do Condomínio
Sobre o assunto, essa lei explica que cada condômino será responsável pelas despesas correspondentes a sua quota-parte, cujo prazo para recolhimento será previsto na Convenção de Condomínio. É dever do síndico arrecadar as contribuições, bem como efetuar a cobrança judicial das quotas atrasadas. Caso o condômino não pague no prazo fixado, será sujeito aos juros moratórios e multa.
Além disso, a lei dispõe que as obras que abrangem a estrutura integral do condomínio serão feitas mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral e os custos serão divididos entre todos os proprietários.
Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
A Lei dos Condomínios dispõe em seus artigos 13 a 18 sobre o procedimento que será tomado caso o edifício seja destruído por incêndio ou outro sinistro.
- Ocorrendo o sinistro total, ou destruição de mais de dois terços da edificação, os condôminos decidem sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais.
- Ocorrendo destruição de menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Da Administração do Condomínio
Neste capítulo a Lei dos Condomínios descreve as atribuições do síndico.
- Representar o condomínio e praticar os atos de defesa dos interesses comuns
- Administração interna do condomínio, sendo responsável por sua vigência, moralidade, segurança e outros serviços.
- Impor as multas, cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.
- Prestar contas à assembleia e armazenar toda a documentação necessária.
O Código Civil e a Lei dos Condomínios
Com a criação do Código Civil, a Lei dos Condomínios deixou de ser a principal legislação sobre o tema. O Código Civil aborda os mesmos pontos da Lei dos Condomínios, porém de forma atualizada, contendo 27 artigos sobre o assunto tornou-se parâmetro para a criação das demais leis.
Por causa dessas atualizações, podemos nos deparar com informações conflitantes nas duas leis, então fique atento e lembre-se que o Código Civil sempre prevalece.
Um exemplo de conflito está na aplicação de juros e multa, vamos comparar os artigos:
Lei dos Condomínios: Artigo 12, parágrafo 3º “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”
Código Civil: Artigo 1.336, parágrafo 1º “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Então, o correto atualmente é o que está escrito no Código Civil, ou seja, a aplicação de multa de até dois por cento sobre o débito.
O Código Civil é a legislação mais atualizada sobre o assunto, logo, na hora da elaboração da Convenção de Condomínio ou em caso de discordância é ele que deve ser usado como base.
Além do Código Civil e da Lei dos Condomínios, existem muitas outras leis sobre o assunto como a Lei do Inquilinato, Lei de Acessibilidade, entre outras, e para conhecer todas as legislações relacionadas a condomínios, acesse nosso artigo sobre Legislação Condominial.
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