Um problema recorrente no trabalho de um síndico é lidar com o inadimplemento. Um número muito grande de condôminos inadimplentes pode gerar vários problemas para o condomínio, como atraso no pagamento dos funcionários, falta de manutenção das áreas comuns e descontentamento dos demais moradores, dessa forma, é dever do síndico manter o controle das dívidas e efetuar a cobrança das contribuições. Pensando nisso, elaboramos um guia para ajudá-lo na hora de efetuar a cobrança condominial e alternativas para resolver o problema das dívidas de condomínio.
Passo 1 – Identificar o inadimplemento
A principal dúvida é: quando o condômino passa a ser inadimplente?
Geralmente, o condômino tem trinta dias para regularizar o pagamento, isso varia de acordo com o costume do condomínio ou o prazo poderá estar regulado na Convenção de Condomínio. Porém, o inadimplemento pode ser configurado a partir do primeiro dia de atraso no pagamento da taxa de condomínio, ou seja, o síndico tem o direito de iniciar a cobrança condominial desde o primeiro dia após o vencimento do prazo de pagamento.
Passo 2 – Como prevenir o problema do inadimplemento?
Uma boa sugestão para prevenir o problema é fazer campanhas de conscientização para informar aos condôminos sobre a importância do pagamento das taxas condominiais, enfatizando o impacto que os atrasos no pagamento causam nas contas do condomínio e no dia a dia dos moradores. Além de ajudar a prevenir o problema esta ideia também estimula os condôminos adimplentes a continuarem cumprindo com as obrigações do condomínio.
Passo 3 – Efetuar a cobrança extrajudicial dos condôminos inadimplentes
Existem várias maneiras de fazer a cobrança condominial. A mais comum é a carta de cobrança, que pode ser enviada ao condômino inadimplente contendo o boleto para pagamento e o conteúdo da carta. É recomendável que o texto da carta seja redigido de forma clara, respeitosa e amistosa, é importante lembrar o condômino de efetuar o pagamento ou mostrar o procedimento para solicitar um parcelamento ou acordo.
Outra forma de cobrança condominial é o protesto, que é um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino. Nessa opção o devedor terá um prazo de três dias para efetuar o pagamento das taxas condominiais, caso contrário terá o nome incluído nos cadastros de proteção ao crédito.
Também há a opção de notificar o condômino inadimplente. Essa forma de cobrança extrajudicial também é muito utilizada, nesse caso o síndico enviará ao condômino inadimplente uma notificação por escrito especificando o débito, estipulando um prazo para efetuar o pagamento, propondo a realização de acordo ou parcelamento, caso haja e explicando que a ausência de pagamento implicará na propositura de uma ação de execução de dívida de condomínio.
Passo 4 – Cuidados que o síndico deve ter antes de ajuizar uma ação judicial para cobrar os valores atrasados
Se nenhuma forma de cobrança extrajudicial funcionar, a última alternativa é ajuizar ação de execução da dívida. Geralmente os condomínios dão um prazo de trinta dias para o condômino regularizar o pagamento e espera-se dois meses ou mais para instaurar a ação, mas isso depende de cada condomínio e das regras estipuladas na Convenção. Durante esses meses é importante que o síndico tente a regularização por meio dos meios extrajudiciais listados acima: a carta de cobrança, o protesto e a notificação.
E ressaltando que não existe um valor mínimo para cobrança condominial, porém dependendo do valor da taxa condominial é ideal que se espere de dois a três meses de atraso para ingressar com a ação judicial.
Além do valor da taxa condominial atrasada, o condomínio pode cobrar uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.
Passo 5 – A Ação de execução de dívida de condomínio
Após verificar os passos anteriores, o síndico deverá juntar os documentos necessários para a abertura do processo e encaminhá-los ao advogado. Os documentos são: o título executivo extrajudicial, ou seja, um boleto de cobrança, uma cópia da convenção de condomínio, a planilha atualizada do débito descriminando a multa, os juros e correção monetária e outros.
E como funciona o processo de execução?
- O advogado ajuíza a ação de execução da dívida e junta os documentos entregues pelo síndico.
- O condômino inadimplente é citado para efetuar o pagamento no prazo de três dias, ou nomear bens para realização da penhora.
- Caso o condômino efetue o pagamento dentro do prazo o processo acabará, porém, se não houver pagamento o processo continuará e será feita a execução, cabendo ao juiz decidir a melhor forma para a quitação da dívida.
O imóvel pode ir para leilão?
Essa é uma dúvida muito comum sobre o assunto e a resposta é sim. Caso o condômino inadimplente não efetue o pagamento dentro do prazo o juiz poderá determinar, em último caso, a penhora do próprio imóvel. Se isso ocorrer, o imóvel irá para leilão e o valor arrecadado será usado para quitar a dívida do condomínio.
Esperamos que essas dicas tenham te ajudado a solucionar o problema da inadimplência.
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