O contrato de aluguel em shopping center é um negócio jurídico com algumas características.
Por isso, nesse artigo, o leitor encontrará detalhes sobre esse tipo de contrato de locação, em shopping center, além do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre as ações por conta de alterações do percentual do aluguel, nos seguintes tópicos:
1. Quais as principais características dos aluguéis em shopping center?
2. Como funciona uma ação renovatória de locação?
3. Quais as possibilidades de alteração dos percentuais de locação?
4. Como o judiciário vem tratando o tema?
A seguir, confira mais detalhes sobre as locações em shopping center.
Quais as principais características dos aluguéis em shopping center?
Esse tipo de contrato tem como objetivo garantir a autonomia de vontade das partes na hora de celebrar suas cláusulas, que deverão guiar a locação em shopping center.
No entanto, mesmo que essa espécie de contrato vise oferecer maior liberdade às partes, é preciso frisar, que tais cláusulas devem seguir a legislação pertinente.
Pensando nisso, separamos algumas dicas sobre o assunto:
1. Valor do aluguel – O valor do aluguel no shopping center pode ser fixo ou variável. O variável ou percentual, visa o faturamento bruto do lojista onde será descontado uma porcentagem. O aluguel fixo, é uma quantia estabelecida com a possibilidade de reajustes.
Na opção do aluguel percentual, o locador poderá incluir uma cláusula de auditoria para acompanhar se há desvios no faturamento.
2. Concorrência no shopping center – É possível estabelecer cláusulas que possam vetar a abertura de uma loja do mesmo ramo próxima a outra dentro do shopping.
3. Contribuições para marketing e divulgação do espaço – Os valores destinados ao fundo de promoção, é uma quantia que o lojista cede ao shopping para a manutenção do marketing coletivo do espaço.
4. Renovação da locação – o locador não poderá se negar a renovar o contrato, se tiver como finalidade retomar o imóvel para uso próprio ou para repasse de fundo de comércio em atividade há mais de um ano, seja em seu próprio nome, cônjuge, ascendente ou descendente.
Dito isso, vale lembrar que nem tudo pode ser repassado e cobrado do locatário, como algumas despesas previstas em lei, tais como: despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. Nesses casos, os valores não podem ser repassados.
Além disso, todas as despesas devem ser previamente previstas em um orçamento, salvo em casos de urgência ou força maior e o locatário pode exigir a comprovação dessas despesas a cada 60 dias.
Como funciona uma ação renovatória de locação?
A Ação Renovatória de locação ocorre através de um processo judicial, visando forçar o locador de imóveis comerciais renovar as locações com o locatário por meio da intermediação do poder judiciário.
Em sua petição, além dos requisitos básicos exigidos pelo Código de Processo Civil, a ação ainda requer:
1. Que o contrato celebrado tenha sido firmado por prazo determinado e o prazo mínimo a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de 5 anos. Ao mesmo tempo, o locatário deve estar explorando seu comércio no mesmo ramo por pelo menos 3 anos;
2. Comprovar o cumprimento do contrato em curso;
3. Comprovar a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, caso o pagamento fosse sua obrigação;
4. Demonstrar as condições oferecidas para renovação;
5. Apresentar a autorização do cônjuge do fiador que assumiu os encargos da fiança.
Feito isso, a decisão judicial que renovar a locação, poderá também apurar eventuais diferenças dos aluguéis vencidos no próprio processo. Na hipótese da decisão for desfavorável ao locatário, o mesmo terá 30 dias para desocupar o imóvel, após o mandado de despejo.
Quais as possibilidades de alteração dos percentuais de locação?
A variação dos percentuais depende do índice escolhido para reajustes. Ainda assim, há possibilidade de modificação do valor. Contudo, esta possibilidade deverá estar prevista em contrato, de comum acordo, sobre novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Em caso de as partes não chegarem a um consenso, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, será possível solicitar revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Como o judiciário vem tratando o tema?
Diante das altas dos índices de reajustes, como IGP-M, diversas ações renovatórias de locação em shopping center chegaram aos tribunais. E conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), será viável quando o locador ou locatário comprovar o desequilíbrio econômico, resultado de um evento imprevisível ocorrido após a celebração do contrato.
Em julgamento de recurso especial na 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a relatora firmou entendimento que eventuais divergências entre o percentual contratado no aluguel e o valor de mercado não valem para alteração judicial do contrato de aluguel, uma vez que pode interferir indevidamente no equilíbrio econômico do contrato.
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