Ao contrário do que muita gente pensa, existe um prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio. A prescrição nesse caso significa perda do poder de exigir a cobrança da dívida de condomínio e o prazo prescricional é de cinco anos. Por isso, é importante que o síndico esteja sempre atento aos atrasos nos pagamentos e mantenha atualizada a lista dos condôminos inadimplentes.
Sabendo que a dívida de condomínio prescreve em cinco anos, selecionamos alguns mecanismos de cobrança extrajudicial que podem ajudar na hora de cobrar as dívidas.
Carta: O síndico pode enviar uma carta de cobrança ao condômino contendo o boleto para o pagamento e um recado descrevendo a dívida e lembrando o condômino de efetuar o pagamento.
Protesto: Trata-se de um ato formal de comprovar que o condômino está em débito com o condomínio. Essa alternativa dá ao devedor um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos cadastros de proteção ao crédito.
Notificação: O síndico também pode cobrar o condômino por meio de uma notificação por escrito. Essa notificação deve conter a descrição do débito, a proposta de realização de acordo ou parcelamento e um prazo para pagamento. No final da notificação o síndico deve deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de execução de dívida de condomínio.
Se o síndico efetuou a cobrança por todos os meios extrajudiciais mas não obteve resposta é hora de pensar na possibilidade de instaurar uma ação judicial, lembrando sempre que a dívida de condomínio prescreve em cinco anos.
Sabendo que esse é um assunto que gera muitas dúvidas, separamos alguns pontos que o síndico deve saber antes de ajuizar ação judicial.
Quando pode ser ajuizada ação judicial para cobrar os valores atrasados?
Geralmente o síndico espera dois meses ou mais para ajuizar a ação, mas isso depende de cada condomínio e das regras estipuladas na Convenção. Durante esse período é ideal que o síndico coloque em prática as ações que vimos anteriormente: o envio da carta de cobrança, o protesto e a notificação.
Existe um valor mínimo para cobrança das dívidas de condomínio? Quando o condômino pode ser considerado inadimplente?
Não existe um valor mínimo para cobrança, porém dependendo do valor da taxa condominial é ideal que se espere de dois a três meses de atraso para ingressar com a ação judicial. Geralmente os condomínios estipulam um prazo de trinta dias para o condômino regularizar o pagamento, porém o condômino pode ser considerado inadimplente a partir do primeiro dia após o vencimento, pois já se configura a mora, ou seja, o atraso do pagamento.
O que pode ser cobrado na dívida em atraso do condomínio?
Além do valor da taxa condominial atrasada, o condomínio pode cobrar uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.
Como funciona o Processo de cobrança?
Ao decidir ajuizar a ação de execução da dívida de condomínio, o síndico deverá juntar os documentos necessários para a abertura do processo que são por exemplo o título executivo extrajudicial, ou seja, um boleto de cobrança, uma cópia da convenção de condomínio e a planilha atualizada do débito descriminando a multa, os juros e correção monetária.
Depois disso, os documentos serão encaminhados ao advogado e o processo será aberto. O juiz determinará a citação do devedor, que terá um prazo de três dias para pagar a dívida, ou poderá nomear bens para que seja feita a penhora. Caso o condômino efetue o pagamento dentro do prazo o processo acabará, porém, se não houver pagamento o processo continuará e será feita a execução, cabendo ao juiz decidir a melhor forma para a quitação da dívida.
O imóvel irá para leilão?
Se o condômino não efetuar o pagamento no prazo de três dias o valor da dívida poderá ser penhorado de sua conta bancária e caso não possua a quantia necessária na conta o juiz determinará a penhora de bens. Entre os bens do devedor está também o imóvel, ou seja, se for determinada a penhora do próprio imóvel este poderá ir a leilão.
Ocorrendo a determinação do leilão o condômino pode tentar um acordo antes de perder a posse do imóvel. Caso contrário o imóvel será leiloado e a quantia arrecadada será utilizada para quitar a dívida do condomínio.
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