O síndico exerce um papel muito importante de administrar um condomínio, sendo assim responsável por várias tarefas que devem garantir a ordem e o bom funcionamento do condomínio. Uma dessas tarefas é a cobrança das contribuições condominiais, que é um assunto que faz parte do dia a dia do síndico pois vem ligado a um problema muito recorrente, a inadimplência. Dessa forma, entender como funciona a cobrança judicial de condomínios é crucial para a realização do trabalho do síndico.
A seguir esquematizamos em 6 passos como acontece a cobrança judicial de condômino:
1. Quando o condômino é considerado inadimplente?
O condômino pode ser considerado inadimplente a partir do primeiro dia após o vencimento, pois já se configura a mora, ou seja, o atraso do pagamento. Porém, alguns condomínios instituem, com base nos usos e costumes do local, que a inadimplência ocorrerá a partir do 31º dia após o vencimento do título.
2. Quando pode ser ajuizada ação judicial para cobrar os valores atrasados?
Esse tempo varia e depende de cada condomínio, geralmente espera-se dois meses para ajuizar a ação. Antes de tomar essa medida o síndico deve efetuar a cobrança por meios extrajudiciais, então caso as tentativas de acordo restarem frustradas e esgotadas as possibilidades de diálogo o síndico poderá instaurar uma ação judicial.
3. O que pode ser requerido na ação judicial de cobrança de taxa de condomínio?
Com a instauração do processo de execução da dívida, pode ser cobrado o valor da taxa condominial atrasada, mais uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.
4. Como funciona o processo de cobrança?
O primeiro passo no processo de execução da dívida é juntar os documentos necessários para a abertura do processo, que são por exemplo o título executivo extrajudicial, que pode ser o boleto de cobrança, cópia da convenção de condomínio, planilha atualizada do débito constando o que mostramos no passo acima: multa, juros, correção monetária.
Feito isso, o processo será aberto e o devedor será citado para pagar a dívida no prazo de três dias, ou nomear bens para que seja feita a penhora. Dessa forma, se o condômino efetuar o pagamento dentro do prazo o processo acabará, porém, se não houver pagamento o processo continuará e será feita a execução e o juiz escolherá o melhor meio para a quitação da dívida.
5. O imóvel irá para leilão?
Caso o condômino não efetue o pagamento em três dias o valor da dívida poderá ser penhorado de sua conta bancária, caso não possua a quantia necessária na conta o juiz determinará a penhora de bens. Entre os bens do devedor está também o imóvel, ou seja, se for determinada a penhora do próprio imóvel este poderá ir a leilão.
Ocorrendo a determinação do leilão o condômino pode tentar um acordo antes de perder a posse do imóvel. Caso contrário o imóvel será leiloado e a quantia arrecadada será utilizada para quitar a dívida do condomínio.
6. Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
O prazo prescricional é de 5 anos, ou seja, vencido o prazo para ajuizar ação de cobrança ocorrerá a perda da pretensão de exigir essa cobrança.
Entender sobre o funcionamento da cobrança judicial de condomínio é de suma importância para elevar a segurança dos condôminos, por isso é crucial que o síndico tire suas dúvidas com um advogado especialista em execução condominial. A presença de um advogado especialista trará seguridade no momento da execução das dívidas e garantirá o respeito dos direitos das partes.
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