Inicialmente, imperioso conceituar o bem de família para, posteriormente, verificarmos se a proteção de impenhorabilidade se aplica em caso de dívidas oriundas do próprio bem, como a cota condominial, por exemplo.
O bem de família é o único imóvel do devedor, que normalmente é utilizado pelo mesmo para a própria moradia e de seus familiares. Em regra, tal bem está livre dos efeitos da penhora, independentemente da origem da dívida.
Desse modo, mesmo havendo dívidas do credor, não existindo outro patrimônio que possa ser penhorado em execução judicial, a moradia familiar não estaria sujeita ao procedimento de penhora e leilão.
Esse entendimento está previsto na Lei 8.009/1990, cujo artigo 1º assim prevê:
“Artigo 1º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”.
Ocorre que essa regra legal possui exceção prevista no artigo 1.715 do Código Civil:
Artigo 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.
Por analogia o STJ, REsp 1100087, aplicou de forma análoga a interpretação prevista no inciso IV do artigo 3º da Lei 8.009/90, in verbis:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
Ao entender pela aplicação análoga do disposto legal transcrito às cotas condominiais, o STJ sedimentou o entendimento já majoritário nos tribunais, inclusive decisões do próprio STJ, classificando a conta condominial como taxa e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Portanto, para o STJ é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem. Nesse sentido, em recente decisão o STJ assim se manifestou, REsp nº 1473484:
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”
Assim sendo, uma vez em atraso o pagamento da cota condominial se torna possível a cobrança judicial dos valores em aberto com vistas à penhora do imóvel como forma de assegurar o pagamento da dívida.