O síndico é a pessoa responsável pelo controle das contas do condomínio, dessa forma é necessário que ele esteja atento sobre como cobrar condôminos inadimplentes, pois a ausência de pagamento gera impacto direto na vida dos demais condôminos.
As consequências do não pagamento da taxa são várias, entre elas: aumento do valor para todos os outros condôminos, atraso de pagamento dos funcionários, falta de manutenção de áreas comuns, impacto na contratação de serviços para o condomínio e descontentamento dos demais condôminos.
Esse é o principal problema enfrentado pelo síndico e sabemos que pode gerar dúvidas sobre como agir, quais as possibilidades e como cobrar condôminos inadimplentes. Por se tratar de um assunto recorrente, separamos algumas dicas de como efetuar a cobrança de condôminos inadimplentes.
Cobranças extrajudiciais:
Carta – Essa alternativa é bastante eficaz pois alerta o condômino sobre a dívida e é uma forma de lembrar o morador caso tenha se esquecido de pagar, ou caso tenha ocorrido algum erro ao contabilizar o pagamento. A carta deverá conter o boleto para pagamento e um recado lembrando o condômino de efetuar o pagamento.
Protesto – É um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino. É bom lembrar que o síndico possui autorização para requerer o protesto sem a convocação de assembleia. Essa alternativa dá ao devedor um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito.
Notificação – O síndico poderá enviar ao condômino inadimplente uma notificação contendo o valor da dívida, propondo a realização de acordo ou informando sobre a possibilidade de parcelamento, caso haja. Além disso, deverá estipular um prazo para pagamento e deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de cobrança de taxa de condomínio.
Cobrança judicial:
Caso as alternativas acima não tragam o resultado esperado, o próximo passo de como cobrar condôminos inadimplentes é ajuizar ação de cobrança dos valores atrasados.
Após tentativas de acordo, conversas com o condômino inadimplente e esgotados os meios de cobrança extrajudicial, a saída é procurar um advogado especialista em direito condominial para ingressar com ação judicial. Para facilitar o entendimento dessa etapa, organizamos as informações mais importantes em tópicos.
Valor mínimo para cobrança e tempo mínimo de atraso – Não existe valor mínimo para cobrança, porém dependendo do valor da taxa condominial é ideal que se espere de dois a três meses de atraso para ingressar com a ação judicial. Esse prazo de dois a três meses é o período que será utilizado para o síndico colocar em prática as cobranças extrajudiciais que vimos acima.
Prescrição – É recomendável que não demore muito tempo para decidir se ajuizará ação ou não, pois o prazo prescricional para cobrança de dívidas condominiais é de cinco anos e o ideal é que a dívida seja cobrada o quanto antes.
O que poderá ser cobrado na ação – O valor da taxa condominial atrasada, mais uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.
Como funciona o processo de cobrança judicial de condomínio? O imóvel pode ir para leilão?
Frustradas as tentativas de cobrança extrajudicial, o advogado abrirá ação de execução de cobrança de dívida de condomínio.
O condômino inadimplente será citado para efetuar o pagamento em três dias, ou indicar bens para realização de penhora.
Sendo efetuado o pagamento corretamente, o processo é extinto. Não sendo, o juiz determinará o arresto da conta bancária.
Se o condômino não possuir a quantia necessária na conta o juiz determinará a penhora de bens. Entre os bens do devedor está também o imóvel, ou seja, se for determinada a penhora do próprio imóvel este poderá ir a leilão.
Caso o juiz determine o leilão, o condômino pode tentar um acordo antes de perder a posse do imóvel. Caso contrário o imóvel será leiloado e a quantia arrecadada será utilizada para quitar a dívida do condomínio.
Esperamos que essas dicas tenham te ajudado a solucionar o problema da inadimplência.
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