Uma das competências do síndico é cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. O síndico é a pessoa responsável pelo controle das contas do condomínio, dessa forma é necessário que ele esteja atento aos atrasos nos pagamentos, pois isso gera impacto direto na vida dos demais condôminos. A inadimplência é o principal problema que o síndico enfrenta, então separamos algumas dicas de como efetuar a cobrança de condôminos inadimplentes.
O que fazer diante das dívidas do condomínio?
Fazer campanhas periódicas de conscientização é um método que funciona tanto para reduzir a inadimplência como para motivar os condôminos adimplentes a continuarem pagando corretamente. O síndico pode fazer campanhas com cartazes destacando a importância do pagamento pontual, enfatizando o impacto que as dívidas de condomínio causam na organização do condomínio e também na vida dos demais condôminos.
Além disso, pode-se acrescentar que o pagamento em dia contribui para a manutenção das áreas compartilhadas do condomínio e auxiliam na contratação de serviços de qualidade para o condomínio.
Saber dialogar com os condôminos também, porque o síndico deve explicar a importância do compromisso firmado com o condomínio e também possuir a habilidade de fazer acordos e resolver os conflitos da maneira mais harmoniosa possível.
Posterior a isto, saber efetuar a cobrança por meios extrajudiciais, tais quais:
- Carta – Essa alternativa é bastante eficaz pois alerta o condômino sobre a dívida e é uma forma de lembrar o morador caso tenha se esquecido de pagar, ou caso tenha ocorrido algum erro ao contabilizar o pagamento. A carta deverá conter o boleto para pagamento e um recado lembrando o condômino de efetuar o pagamento.
- Protesto – É um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino. É bom lembrar que o síndico possui autorização para requerer o protesto sem a convocação de assembleia. Essa alternativa dá ao devedor um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito.
- Notificação – O síndico poderá enviar ao condômino inadimplente uma notificação contendo o valor das dívidas de condomínio, propondo a realização de acordo ou informando sobre a possibilidade de parcelamento, caso haja. Além disso, deverá estipular um prazo para pagamento e deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de cobrança de taxa de condomínio.
E saber efetuar a cobrança judicial, frustradas todas as tentativas de diálogo e métodos de cobrança extrajudicial.
Quando pode ser ajuizada ação judicial para cobrar os valores atrasados?
De acordo com a legislação o condômino pode ser considerado inadimplente a partir do primeiro dia após o vencimento, pois já se configura a mora, ou seja, o atraso do pagamento. Então a partir desse dia o síndico pode começar a efetuar a cobrança, o recomendável é esperar dois meses ou mais para ajuizar a ação, enquanto isso o síndico pode colocar em prática as cobranças extrajudiciais vistas acima.
Existe um valor mínimo para cobrança?
Não existe valor mínimo para cobrança, porém dependendo do valor da taxa condominial é ideal que se espere de dois a três meses de atraso para ingressar com a ação judicial.
O que pode ser cobrado na dívida em atraso do condomínio?
Pode ser cobrada a taxa condominial atrasada, uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.
Como funciona o Processo de cobrança?
- O advogado ajuíza ação de execução da dívida e junta os documentos entregues pelo síndico.
- O condômino inadimplente é citado para efetuar o pagamento no prazo de três dias, ou nomear bens para realização da penhora.
- Caso o condômino efetue o pagamento dentro do prazo o processo acabará, porém, se não houver pagamento o processo continuará e será feita a execução, cabendo ao juiz decidir a melhor forma para a quitação da dívida de condomínio.
O imóvel irá para leilão? Quando?
Caso o condômino não efetue o pagamento o juiz determinará o arresto da conta bancária, caso não possua a quantia necessária na conta o juiz determinará a penhora de bens. Nesse caso, há a possibilidade da penhora do próprio imóvel, logo este poderá ir a leilão. Ocorrendo a determinação do leilão o condômino pode tentar um acordo antes de perder a posse do imóvel. Caso contrário o imóvel será leiloado e a quantia arrecadada será utilizada para quitar a dívida de condomínio.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
O condomínio tem cinco anos para ajuizar ação de cobrança, caso não seja instaurada ocorrerá a perda da pretensão de exigir essa cobrança, por isso é importante estar atento aos atrasos nos pagamentos e manter o controle das dívidas de condomínio sempre atualizado.
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